Long Term Capital Gain Tax: आज के अपने इस लेख में मैने प्रॉपर्टी की बिक्री पर लगने वाले long term capital gain tax के नियमों में बजट 2024 द्वारा लाए गए बदलावों को समझाया है. इन बदलावों की Real Estates सेक्टर और अन्य करदातों द्वारा काफी आलोचना हुई उसका संज्ञान लेते हुए सरकार ने वित्त विधेयक में एक संशोधन पेश किया है उसके प्रभाव की भी इस लेख में चर्चा की गई है.
2024 के बजट में Long Term Capital Gain Tax (LTCG) टैक्स की दर में निम्नलिखित बदलाव हुए हैं:
Indexation समाप्त:
अब से LTCG पर टैक्स की गणना में indexation को ध्यान में नहीं रखा जाएगा। इसका मतलब है कि लाभ की गणना केवल वास्तविक बिक्री और खरीद मूल्य के आधार पर की जाएगी
LTCG Tax की नई दर:
LTCG Tax की दर 12.5% कर दी गई है। इसका मतलब है कि बिक्री से हुए लाभ पर 12.5% टैक्स देना होगा। (20% के स्थान पर)
बजट के इन प्रस्तावों का परिणाम यह हुआ था कि कुछ मामलों में जिनमे प्रॉपर्टी की कीमत 10% प्रतिवर्ष की तुलना में कम दर से बढ़ी थी तो नए प्रविधानो के कारण कर का बोझ बढ़ जा रहा था . जिसके कारण इन प्रस्तावों की आलोचना हो रही थी
Indexation समाप्त होने के नुकसान को समझने के लिए एक वास्तविक उदाहरण की मदद से समझाया जा सकता है।
उदाहरण: Case 1
मान लीजिए, आपने 10 साल पहले एक संपत्ति ₹50 लाख में खरीदी थी और अब उसकी बिक्री मूल्य ₹90 लाख है। Indexation के प्रभाव को देखते हुए, समायोजित खरीद मूल्य अब ₹70 लाख हो गया है।
पहले की स्थिति (Indexation के साथ):
1. समायोजित खरीद मूल्य: ₹70 लाख
2. लाभ की गणना:
बिक्री मूल्य-समायोजित खरीद मूल्य=₹90 लाख-₹70 लाख=₹20 लाख
3. टैक्स (20%):
20%×₹20 लाख=₹4 लाख
नया नियम (Indexation के बिना):
1. लाभ की गणना: बिक्री मूल्य-खरीद मूल्य
=₹90 लाख-₹50 लाख=40 लाख
2. टैक्स (12.5%):
12.5%×₹40 लाख=₹5 लाख
उदाहरण में, Indexation समाप्त होने के बाद आपको ₹1 लाख अधिक Tax देना पड़ेगा।
HDFC NIFTY500 Multicap Index Fund NFO
इस उदाहरण में ध्यान रखने वाली बात यह है कि हमने यह माना है कि 10 साल में प्रॉपर्टी की कीमत दुगनी भी नही हुई है जो बहुत कम मामलों में होती है. (7% के करीब रिटर्न)
Case 2
अब उपरोक्त उदाहरण में यदि हम यह मान ले कि 10 साल में प्रॉपर्टी की कीमत 50 लाख से 1.20 करोड़ हो जाती है तब
पुराने नियम से (indexation के साथ)
लाभ=1.20 करोड़-70 लाख (समायोजित मूल्य)
= 50लाख
टैक्स=50 लाख का 20% = 10 लाख
नए नियम के अनुसार (without indexation)
लाभ=1.20 करोड़-50 लाख=70 लाख
टैक्स=70 लाख का 12.5%=8.75 लाख
इस मामले में नए नियम के अनुसार 1 लाख 25 हजार टैक्स बचेगा.
यदि आप case 1 और case 2 को ध्यान से देखेंगे तो आप समझ जायेंगे कि यदि आपकी प्रॉपर्टी के दाम में तेजी से वृद्धि हुई है 10% की दर से अधिक तो नए प्रविधान फायदेमंद हैं और यदि आपकी प्रॉपर्टी के मूल्य में कम वृद्धि हुई है तो पुराने प्राविधान आपके लिए फायदेमंद होंगे.
सरकार ने रियल स्टेट सेक्टर की चिंताओं और अन्य करदाताओं की आलोचना को ध्यान रखते हुए फाइनेंस बिल में एक महत्वपूर्ण संशोधन पेश किया है
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वित्त विधेयक 2024 के संशोधन:
सरकार ने फाइनेंस बिल, 2024 में संशोधन पेश किया है, ताकि टैक्सपेयर्स को 23 जुलाई से पहले खरीदी संपत्ति के लिए इंडेक्सेशन के बिना 12.5% लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स या इंडेक्सेशन के साथ 20% रेट चुनने की मंजूरी मिल सके. सरकार 23 जुलाई 2024 से पहले की गई संपत्ति खरीद को मंजूरी देगी, ताकि पिछले रियल एस्टेट इंडेक्सेशन बेनिफिट्स के साथ-साथ इंडेक्सेशन के बिना नई कम दर के आधार पर शुल्क की गणना की जा सके और फिर उन दोनों में से कम कर का भुगतान स्वीकार किया जा सके.
LTCG के मामले में करदाता को विकल्प प्राप्त होगा:
सरल शब्दों में करदाता दोनों स्थितियों में अपने कर का आकलन कर ले
Indexation के साथ 20% या Indexation के बिना 12.5%
जिस स्थिति में भी उसका tax कम आए. वह उसके अनुसार कर भुगतान कर सकता है. अर्थात case 1 की दशा में उसे 4 लाख टैक्स देना होगा तथा case 2 में 8.75 लाख टैक्स देना होगा. जो विकल्प फायदेमंद हो उसका चयन कर सकेगा
Cut off date 23 जुलाई 2024:
यह लाभ केवल उन संपतियों को मिलेगा जिन्हे 23 जुलाई 2024 तक खरीदा गया हो. उसके बाद खरीदी गई संपत्ति पर 12.5% की दर से LTCG लगेगा( WITHOUT INDEXATION)
इसके अतरिक्त प्रॉपर्टी की बिक्री पर लगने वाले LTCG से मिलने वाली छूटों में कोई परिवर्तन नहीं किया गया है जो इस प्रकार है
धारा 54 और 54F के तहत छूटें: धारा 54 और 54F के तहत निवेशकों को टैक्स छूट मिलती रहेगी। धारा 54 के अंतर्गत, यदि आप संपत्ति बेचकर दूसरी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदते हैं, तो LTCG टैक्स से छूट प्राप्त होगी। धारा 54F के तहत, अन्य निवेशों में पैसा लगाने पर भी LTCG टैक्स छूट उपलब्ध होगी
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